Tour d'horizon de l'immobilier en Israël

Le terme "échelle internationale" est problématique. Il faut garder à l’esprit qu’il y a des différences d’un pays à l’autre et d’une ville à l’autre. Manhattan n’est pas Miami, les USA sont différents de la Roumanie ou de la Grande Bretagne. De même, il faut différencier les différents types d’immobilier. L’immobilier de logement ne suit pas la même évolution que l’immobilier commercial.
En ce qui concerne l’immobilier d’habitat, Israël présente des caractéristiques différentes que la plupart des pays touchés par la crise.

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Il ne faut pas oublier, qu’à l’exception de certains sites très spécifiques, les prix en Israël n’ont pas connu d’excès démesurés. Les prix ont augmenté régulièrement de 5 % à 10 % par an dans la plupart des localités du centre et n’ont presque pas changé dans la périphérie. L’augmentation des prix en Israël provenait d’une demande soutenue traduisant les besoins d’un certain public, et en fonction du pouvoir d’achat de ces consommateurs. La majorité des acquisitions d’appartements en Israël ont été réalisées à des fins de logement et non de spéculation. Il en va de même aujourd’hui.
Si sur une période relativement brève, une baisse significative des ventes a été enregistrée, elle n’a duré que quelques mois et depuis le mois d’avril, le rythme des ventes a repris sa cadence de l’année précédente.

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Il y a eu une baisse des investissements étrangers mais nous constatons une nette reprise au cours des dernières semaines. Les Juifs dans le monde et les Israéliens résidant à l’étranger comprennent qu’Israël se comporte différemment et tout comme les plaies d’Egypte qui ne frappaient pas les maisons des Hébreux, la crise survole Israël sans s’y arrêter. C’est ainsi que l’on constate que les investisseurs étrangers reprennent leurs investissements en Israël.
Quelquefois, les investisseurs étrangers voient ce que les Israéliens eux-mêmes ne voient pas. Israël est un tout petit pays et son parc immobilier est très réduit, chaque acquisition le rétrécit encore et augmente l’écart de la demande par rapport à l’offre.

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Il faut reconnaître que l’attitude conservatrice des banques israéliennes est l’un des facteurs principaux parmi les causes expliquant comment la crise a été évitée en Israël. Contrairement aux banques de nombreux pays prêtes à financer 90 % de la valeur du bien, celui-ci constituant la seule garantie, sans garantie personnelle de l’emprunteur lui-même, les banques israéliennes ont toujours favorisé des taux de financement relativement bas, ne dépassant pas 70 % et n’ont jamais renoncé aux garanties personnelles des acheteurs.
Cette politique a eu pour effet de filtrer les acheteurs irresponsables et de garantir une certaine stabilité du système bancaire contrairement à certains autres pays ; dans les lesquels les emprunteurs se sont uniquement chargés de remettre les clés de leur appartement à leur banquier. C’est ainsi que s’est constitué un stock important de biens que les banques sont prêtes à céder à des prix inférieurs.
Les banques israéliennes préservent leur approche conservatrice et ont même réduit les taux de financement puisque les prêts hypothécaires ne dépassent pas 60 %.

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Toutes les villes périphériques de Tel Aviv sont abordables. Les appartements dans des quartiers nouveaux tels que Kiriat Hasharon à Netanyia, Névé Gan à Petah Tikva se maintiennent au prix de 300 000 NIS (environ 55 000 euros) la pièce, c'est-à-dire 1,2 millions NIS pour 4 pièces (3 chambres à coucher). Si on prend en compte le taux inférieur des prêts immobiliers en Israël, il s’agit d’une somme qu’une famille ayant un peu d’économies peut facilement atteindre. Dans les zones plus chères, telle Bat Yam qui connaît un renouveau spectaculaire, le prix d’une pièce atteint 400 000 NIS.

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Les centres ville commencent à se remplir, il est donc naturel que les acheteurs se tournent vers la périphérie. Ce processus est en plein essor et nous estimons que les prix dans les quartiers cités plus haut, Kiriat Hasharon à Netanyia, Névé Gan à Petah Tikva ou Bat Yam vont continuer à grimper tout en suscitant un éveil des banlieues plus excentrées. Déjà, on constate un nouvel élan à Hadéra et des hausses de prix à Rehovot, Ness Tsiona et Yavné.



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